La nouvelle loi pour le droit au logement : tout ce que vous devez VRAIMENT savoir

La "Nouvelle loi pour le droit au logement" (La Nueva Ley para el Derecho a la Vivienda) apporte avec elle des changements importants qui méritent d'être connus et analysés. Dans cet article, notre objectif est de vous fournir une vision objective et complète des changements, des avancées et des nouveaux critères de valeur que cette loi introduit pour atténuer le problème de l'accès au logement.

L'Espagne est traditionnellement connue comme un "pays de propriétaires" avec un déficit persistant de logements, notamment dans le secteur locatif. Malgré les efforts de ces dernières années, le problème persiste aujourd'hui. Des facteurs tels que l'inflation, les taux de chômage élevés et des situations mondiales telles que la pandémie de COVID-19 ont aggravé cette situation.

Mais le début du problème du logement en Espagne est beaucoup plus ancien : le manque d'investissements privés, la la concentration de la croissance urbaine dans des zones déjà consolidées, ou le profit des élites et des grands propriétaires terriens ont été des constantes qui ont éloigné la solution toujours recherchée : agrandir et mettre à jour le parc résidentiel espagnol aux nouveaux besoins des citoyens.

Les antécédents directs de la nouvelle loi sur le logement se trouvent dans l'histoire et l'évolution du secteur immobilier en Espagne, traversant différentes étapes de la politique du logement dans le pays . Ainsi, au milieu de la Restauration (Restauration des Bourbons espagnols, 1874-1931), des initiatives ont été promues pour garantir l'accès au logement, approuvant en 1881 la loi sur la "Construction de quartiers ouvriers" (Construcción de Barriadas Obreras) culminant en 1911 avec la soi-disant constructions de maisons bon marché (Casas Baratas) dans diverses parties du territoire. 

Entre 1909 et 1929, plusieurs tentatives de construction de nouveaux quartiers seront créés par le biais de lois spécifiques jusqu'à ce qu'en 1931, la Deuxième République (1931-1939) crée le Conseil d'orientation de l'immobilier social pour initier un contrôle plus strict de l'usage auquel la plupart d'entre eux sont soumis. Mais le déclenchement de la Guerre Civile Espagnole (1936-1939) mettra fin à tous les projets... Et le problème va continuer à s'aggraver jusqu'à aujourd'hui.

Et quel était le problème du logement social en Espagne à cette époque ? Ce n'était pas un problème de surpopulation, c'était un problème de concentration urbaine, d'insalubrité. Et pendant ce temps, une grande partie du pays continuait à être entièrement agricole, détenant entre les mains de quelques-uns la grande partie des terres que personne ne pouvait utiliser. Cette absence initiale de consensus, de projet et d'investissement sera reportée pendant la dictature franquiste (1939-1975) rendant impossible l'arrêt et la redistribution du flux de croissance dans les principales villes et avec elle, la redistribution et la revalorisation des autres zones urbaines, toujours derrière les migrations internes du pays. de ceux qui cherchaient une vie meilleure.

L'établissement de la dictature franquiste, la Seconde Guerre mondiale (1939-1945) et l'alignement du régime sur le bloc italo-allemand ont provoqué un blocus international de l'Espagne pendant plus de deux décennies. Cette fermeture internationale a donné lieu à une série de mesures interventionnistes et autogestionnaires appelées « Autarcie ». Au cours de cette période, le régime a introduit ses premières lois sur le logement, ce qui a grandement profité aux grands propriétaires terriens du pays. Cependant, c'est à cette époque que sont posées les bases d'un nouveau système de contrôle urbain :

• En 1939, l'Institut national du logement (Instituto Nacional de la Vivienda - INV) est créé, établissant le premier mesures et règles d'accès au logement social, ainsi que les premières aides publiques pour sa construction, toujours avec financement public. 
• A la fin des années 60, avec de fortes migrations internes et dans une conjoncture économique sans précédent et le boom démographique, de nouvelles initiatives ont émergé telles que le logement officiellement protégé (Viviendas de Protección Oficial - VPO), encore appelé ainsi aujourd'hui, et en 1964 la première LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos - Loi sur la location urbaine).

Malgré les tentatives d'expansion du parc de logements locatifs, le problème persiste. C'était à partir de 1978, et déjà protégé par la nouvelle Constitution espagnole, lorsque la loi sur le logement officiellement protégé (Ley de Viviendas de Protección Oficial) a été promulguée en 1981 et les compétences en matière de logement ont été transférées aux Communautés Autonomes (CCAA) étant à ce jour un territoire où chaque région dispose des pleins pouvoirs pour autogérer le logement. 

Avec la chute du régime et l'arrivée des années 1980, la croissance démographique et économique se poursuit, favorisant l'accès à l'achat de logements avec des mesures telles que la libéralisation du crédit hypothécaire. D'autre part, ce nouveau modèle de gestion publique du logement autonome a généré encore plus de différences entre les régions. Et un contrôle limité des activités d'achat et de vente à un niveau général qui apparaît comme un arrière-plan compliqué de la crise endémique du logement.

<h3>Contexte direct de la loi de 2023 sur le droit au logement (Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023) :</h3>

Nous avons atteint les gouvernements les plus récents des années 90 et du nouveau siècle avec le même problème que toujours. Il n'y a pas d'équilibre entre la promotion de nouvelles constructions et la réhabilitation, qui semble loin d'être une option viable. De plus, la location n'est pas actuellement une option privilégiée en raison de la hausse des prix et des quelques avantages que la nouvelle loi semble offrir.

Au cours des deux dernières décennies, des propositions visant à mettre un mettre fin au problème du logement. En fait, la promotion publique de logements de l'année 2000 à 2011 ne dépassera pas 0,4% du total des logements mis en chantier au cours de chacune de ces années, ne représentant dans la période que 1% du total des logements proposés. La nécessité de résoudre le problème structurel du logement en Espagne est évidente, en donnant désormais la priorité à la diversité des options, à l'accessibilité et à la durabilité, conformément à l'agenda 2030 et aux plans du gouvernement.

Et c'est en 2018 que le décret-loi royal 21/2018, du 14 décembre, est mis sur la table et propose des mesures urgentes pour améliorer l'accès  au logement et privilégier les loyers abordables, même s'il ne pourra pas passer le processus de validation au Congrès des députés. Par la suite, avec effet au 6 mars 2019, le décret-loi royal 7/2019, du 1er mars, sur les mesures urgentes en matière de logement et de loyer est publié au BOE (Boletín Oficial del Estado) modifiant ainsi la LAU (révisée dans l'année de 1994) pour réglementer l'utilisation et l'application des contrats de location dans la zone urbaine.

Son objectif est d'établir les règles et les conditions de la relation entre le propriétaire et locataire et définit les droits, responsabilités et obligations des deux parties. Cependant, l'absence d'une approche transversale et globale est évidente, le manque de consensus entre les acteurs impliqués et la recherche de solutions efficaces qui profitent à la fois aux secteurs public et privé et favorisent la collaboration qui s'impose à toutes les forces.

La LAU est entrée en vigueur en 1964 et au fil des ans, elle a subi diverses modifications. L'un des changements les plus importants a eu lieu en 1995, 31 ans après son entrée en vigueur. Plus tard en 2013, la loi a également été modifiée de manière significative. Le dernier changement date de mars 2019.

Comment la nouvelle loi logement entend réorienter la problématique de l'accès au logement :

Les propriétaires pourront transférer certaines dépenses de logement au locataire : Telles que les taxes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRP-IBI) ou ceux liés aux ordures, ainsi que d'autres frais d'entretien de la propriété, pourvu qu'il y ait un accord mutuel entre les deux parties.

Frais de gestion immobilière et frais associés... Lors de la formalisation du bail, ils seront toujours à la charge du propriétaire, qu'il soit une personne physique ou morale.

Des avantages fiscaux sont établis dans l'impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - IRPF) pour encourager une réduction des prix de location. Propriétaires qui louent des maisons dans les zones en difficulté et réduire le prix de la location de 5 % par rapport aux revenus antérieurs, une déduction allant jusqu'à 90 % de l'impôt sur le revenu des personnes physiques peut être appliquée sur les revenus locatifs nets.

Dans le cas de logements inoccupés : La taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) est augmentée. Cependant, cette mesure dépendra de la décision de chaque gouvernement local, qui peut appliquer différentes surtaxes sur la taxe en fonction des propriétés vacantes qui répondent aux exigences établies.

Le protocole pour les expulsions et les saisies est redéfini... Établir de nouvelles exigences qui élargissent les critères de vulnérabilité. Une distinction est faite entre les propriétaires qui sont ou non de grands propriétaires et des procédures différentes sont établies dans chaque cas. Et c'est un point qui suscite beaucoup de débats, puisque la vulnérabilité des personnes qui ne peuvent pas payer le loyer ou l'hypothèque en raison de situations de vulnérabilité (chômage, graves problèmes financiers, maladie) et l'occupation illégale (criminelle) d'un logement, rendant difficile pour le propriétaire l'expulsion et la récupération du bien.

Dans le cadre des mesures liées à logement social : le classement permanent des terrains réservés à cet effet est garanti, sauf circonstances exceptionnelles dûment justifiées. Par ailleurs, la possibilité de réserver un pourcentage de terrains constructibles sur les terrains ruraux et urbanisés pour les logements sociaux est instaurée, sans exonérer certaines communes : Une réserve minimale de 50% est fixée pour les logements locatifs sociaux, et elle assure que les logements promus en Sols à usage d'habitation sont soumis à un régime de protection permanente, à quelques exceptions près. Enfin, le chiffre du "logement abordable et incitatif" est introduit, avec des avantages pour les propriétaires privés qui l'utilisent en location à prix réduit. De plus, les parcs de logements publics sont réglementés, limitant leur vente aux entités publiques et à but non lucratif. Ces mesures s'ajoutent à celles déjà mises en place pour favoriser l'accès au logement.

Les types de terrains et de propriétés destinés à la location sociale sont élargis : La nouvelle loi est incluse dans le paquet de mesures de relance du gouvernement, Plan de Transformation et de Résilience dans la recherche d'un nouveau modèle de croissance urbaine durable et abordable, mais aussi inclusif. Comme nous l'avons dit au début, il est important de souligner que la location en Espagne a toujours été résiduelle et est toujours culturellement considérée comme une étape préalable à l'achat et à l'investissement dans des résidences secondaires, en particulier dans les zones côtières de spéculation. Cela contribue à un modèle dépassé de croissance urbaine, axé sur les villes consolidées plutôt que sur de nouvelles zones à développer.

La nouvelle loi s'inscrit dans un nouveau modèle de croissance urbaine : accessible et durable

Comme nous l'avons vu, le problème de l'accès au logement n'est pas d'hier et a beaucoup à voir avec les besoins de la société et l'absence de consensus entre les parties concernées. . Au niveau européen, nous continuons d'être en bas avec seulement 2,5 % de logements sociaux en 2020, avec les Pays-Bas en tête avec 30 %, suivis par l'Autriche avec 24 % et le Danemark avec 20,9 %. En ce qui concerne les Communautés autonomes et tant en termes de logements sociaux à louer qu'à acheter, l'Andalousie, le Pays basque et Madrid ont le plus grand nombre de logements.

Cependant , il y a une grande polémique avec cette loi, des pouvoirs ont été envahis et il y a des lacunes sur divers points, ce qui provoque une instabilité et des doutes, notamment chez les investisseurs privés. Certains estiment que la nouvelle loi met encore plus de pression sur les propriétaires, ce qui peut les amener à envisager de vendre plutôt que de louer. En outre, on observe une augmentation des cas d'occupation illégale de maisons, ce qui suscite des inquiétudes et soulève la nécessité d'assurer une plus grande protection aux propriétaires. Les difficultés de réhabilitation énergétique des bâtiments/logements, le manque de transparence de certaines transactions et l'absence d'un modèle de régulation des pratiques du travail immobilier sur l'ensemble du territoire sont également évoqués.

Chez Safire nous pensons que tout changement en ce sens et en faveur de la société nécessite une collaboration entre l'Etat, les communautés autonomes, les communes et les agents immobiliers car c'est ensemble que nous pourrons mieux défendre que jamais les intérêts et les besoins des citoyens résidant en Espagne. Il ne s'agit pas seulement de réglementer les transactions, mais aussi d'aborder la fiscalité, la protection juridique et la défense des objectifs finaux du processus, d'apporter de l'expérience, des connaissances et des réponses. Et vous, pensez-vous que nos besoins d'achat et de location, de vente et d'investissement immobilier sont mieux respectés avec la nouvelle loi logement ?  Discutez-en avec nous !