En aquest article us proporcionem una guia completa i actualitzada per a compravendes residencials de particulars, destacant els aspectes financers, documentals i professionals que hauràs de tenir en compte tant si ets propietari venedor com futur propietari comprador.
La compravenda de propietats immobiliàries és un procés emocionant que es pot realitzar de manera independent. Tot i això, l'excés de temps dedicat, tràmits i gestions, pot fer que aquesta emoció inicial duri molt poc... tot i que aviat veuràs com és útil i beneficiós deixar-ho en mans d'un equip expert. Sigui com sigui, en aquesta guia t'expliquem en 3 parts el que hauràs de pagar, el que necessitaràs i on el pots sol·licitar perquè la compravenda sigui totalment segura i de qualitat. Endavant!
Part 1: Què pagar. Despeses associades a la compravenda immobiliària residencial
Com a propietari d'una vivenda o terreny has d'estar al corrent dels costos associats que et suposarà la posterior venda, que inclouen impostos sobre la propietat, despeses notarials i de registre, plusvàlua municipal i les comissions de l'agència immobiliària si decidesixes comptar amb els seus serveis. Vegem en què consisteix cadascun d'ells:
- Impostos de la propietat: Aquests impostos varien segons la ubicació i el tipus de propietat.
- Plusvàlua Fiscal: és una taxa dependent de l'Agència Tributària que grava el guany patrimonial obtingut per la venda d'un immoble.
- Plusvàlua municipal: Algunes àrees imposen un impost sobre l'augment del valor del sòl.
- Certificat energètic i cèdula d'habitabilitat si no es tenen prèviament abans de vendre.
- Certificat de comunitat si es tenen a la vivenda, que tindrà un cost mínim per a l'obtenció d'aquest certificat.
- Honoraris de l'agència immobiliària: s'aplicaran els honoraris de l'agència pel seu treball de venda, gestió i assessorament. Segons la zona, aquests costos poden ser compartits amb el comprador, però en qualsevol cas, l'import dels honoraris serà pactat a l'inici de la gestió i sempre inclòs dins del preu de venda públic final de la propietat.
D'altra banda, com a comprador, i a part de la hipoteca (si és el cas), has de considerar no només el preu de compra, sinó també les següents despeses associades a la compravenda: impostos de transmissió patrimonial o IVA, despeses notarials i de registre, i possibles honoraris relacionats amb l'habitatge, com ara neteja, decoració i trasllat si es requereix:
- Preu de compra: Aquest és el cost principal i ha d'ajustar-se al teu pressupost d'inversió i, si és el cas, a la hipoteca.
- Impostos de transmissió patrimonial o IVA: Depenent de la propietat i la seva ubicació, podries estar subjecte a aquests impostos.
- Despeses notarials i de registre: Aquestes despeses són essencials per formalitzar la transacció i actualitzar el registre de la propietat.
- Possibles honoraris relacionats: En el procés d'adquisició d'una vivenda, és crucial tenir en compte diversos honoraris addicionals que poden sorgir, més enllà dels costos directament vinculats a la compra. Aquests elements, tot i que no estan directament lligats al procés de compravenda, són fonamentals per garantir una transició exitosa i còmoda a la nova propietat... Compta amb ells, perquè tard o d'hora... apareixeran! ;)
Part 2: Què portar. Documentació associada a la compravenda immobiliària residencial
La documentació juga un paper crucial en el procés de compravenda, tant pel venedor com pel comprador. El dia de la signatura de compravenda serà el venedor qui haurà de presentar tota la documentació necessària original, que prèviament ja tindrà el notari per preparar l'escriptura.
Per a la venda, és necessari comptar amb l'escriptura de propietat, la nota simple del registre, els rebuts d'impostos pagats i, en el cas d'una vivenda, el certificat energètic i la cèdula d'habitabilitat:
- Escriptura de propietat: si el Notari de la localitat on es redacti la demana, no en tots els casos és necessària. L'escriptura de propietat prova la titularitat de la vivenda o terreny i s'obté a través de la notaria.
- Nota simple del registre de la propietat: Proporciona informació actualitzada sobre la propietat, incloent-hi la titularitat i possibles càrregues.
- Rebuts d'impostos pagats: Assegura que tots els impostos locals estiguin al dia i són essencials per demostrar la situació fiscal de la propietat.
- Certificat energètic: Requerit per a vivendes, mostra l'eficiència energètica i és emès per un tècnic certificat. Per a més informació sobre el certificat d'eficiència energètica al nostre blog.
- Cèdula d'habitabilitat: Essencial per a la venda de vivendes, confirma que la propietat compleix amb els requisits d'habitabilitat i s'obté a través de l'Ajuntament en cas de no tenir-la.
- Certificat de la comunitat amb el pagament fet en el moment de la venda.
- Factures de subministraments, per poder facilitar al comprador el canvi de nom i compte.
A Espanya, la cèdula d'habitabilitat és un document que certifica que una vivenda compleix amb les condicions mínimes d'habitabilitat i salubritat exigides per la normativa. La seva validesa sol ser d'uns 15 anys, però aquest termini pot variar segons la normativa específica de cada comunitat autònoma. Després d'aquest període, cal renovar la cèdula d'habitabilitat mitjançant una nova inspecció que verifiqui que la vivenda continua complint amb els requisits establerts.
Part 3: Què pot faltar. Procés d'Obtenció de Documents associada a la compravenda immobiliària residencial:
Com hem vist, hi ha molts documents relacionats amb la compravenda d'una propietat. Alguns d'ells, com ja deus estar pensant, no els tens, o els has extraviat, o no els has sol·licitat mai o fins i tot és possible que no sàpigues on els vas guardar. Tranquil: és normal. I té solució.
L'obtenció d'aquests documents, això sí, implica visitar la notaria per obtenir l'escriptura, el registre de la propietat per a la nota simple, i professionals qualificats per al certificat energètic i la cèdula d'habitabilitat.
Obtenció de Còpies d'Escriptures:
Si ets el venedor, el més segur és que ja tinguis en la teva possessió diversos documents que acrediten la titularitat de la finca. Tanmateix, i especialment en el cas de vivendes adquirides fa molts anys, potser caldrà obtenir una còpia de les escriptures.
Aquest procés es realitza a través de la notaria on es formalitzà la transacció. La còpia que sol·licites pot ser una "còpia simple" o "còpia autoritzada", segons les teves necessitats. El titular de la propietat o el seu representant legal pot fer aquesta sol·licitud, i com hem dit, en el cas de no conèixer la notaria que va realitzar el protocol, podem sol·licitar al registre de la propietat que ens informi d'això.
No recordes quina notaria va realitzar les escriptures de propietat? Si no coneixes o no recordes la notaria on es va formalitzar la transacció, o bé aquesta ja ha cessat l'activitat, el registre de la propietat de la zona pot proporcionar informació clau sobre la seva ubicació actual.
No et preocupis si el notari ja no està actiu: els documents notarials han de custodiar-se com a mínim durant 25 anys des de la data de la signatura, i si el notari en qüestió ja no està actiu, només hauràs d'informar-te al col·legi notarial de qui custòdia actualment els seus protocols, i contactar-lo per sol·licitar la teva còpia simple de les escriptures.
És possible que en sol·licitar la teva còpia simple hagis de proporcionar detalls específics sobre la transacció, com la data de la compra. La tarifa per la còpia simple pot variar i està subjecta a regulacions locals. Com sempre, preguntar sobre les tarifes a l'inici de la consulta és sempre la millor opció.
Per la consulta de dades al registre de la propietat, has de tenir en compte que l'obtenció d'una Nota Simple és essencial per conèixer la situació legal d'una finca. Qualsevol persona amb un interès legítim, com ara potencials compradors, venedors, advocats o entitats financeres, pot sol·licitar-la. S'ha de pagar una tarifa, la quantitat de la qual pot variar segons el Registre i la informació sol·licitada, i proporciona detalls sobre la titularitat, càrregues, limitacions, històric de transaccions, i més, essent un recurs clau en el procés de presa de decisions en transaccions immobiliàries a Espanya.
Documentació Addicional en el Proces de Compra-Venda:
A més dels documents esmentats, hi ha una altra documentació rellevant que pot ser necessària per al comprador en el procés de compra-venda d'una propietat residencial, segons la naturalesa de la propietat (casa, pis, terreny, i aquest, segons la seva classificació) i les regulacions locals de cada municipi i el seu pertinent pla general d'ordenació urbana.
Alguns elements addicionals a considerar per a les gestions inicials d'informació i valoració serien els plans de la propietat, que en cas de no tenir-los, es poden encarregar al professional qualificat arquitecte o tècnic, així com verificacions en el Pla General d'Ordenació Urbana (PGOU).
Si el PGOU del municipi no és accessible per a la ciutadania, pots sol·licitar informació a l'ajuntament o a l'organisme competent per obtenir informació sobre la classificació del sòl i les restriccions aplicables.
I no hem d'oblidar que per a verificacions pel que fa al preu és indispensable verificar les dades cadastrals: El cadastre és el registre administratiu que recull la descripció dels béns immobles de tot el territori espanyol. En ell es pot obtenir informació sobre la titularitat, la superfície i els límits de la propietat a través del cadastre, que és la referència catastral.
Altres documents que es poden sol·licitar en funció de la zona geogràfica són la Certificació de Deutes i Càrregues, la Llicència d'Ocupació i el Certificat de No Infracció Urbanística.
És fonamental comprendre que les especificacions i regulacions poden variar segons la comunitat autònoma. Per exemple, al País Basc i Navarra, existeixen sistemes fiscals específics, i ciutats com Barcelona poden tenir regulacions particulars sobre lloguers turístics. L'assessorament d'un expert local pot ser crucial per complir amb les normatives específiques de cada regió.
Així que... Quins professionals intervenen en un procés de compra-venda immobiliària?
En el complex procés de compra-venda de propietats, la participació de diversos professionals especialitzats és essencial per assegurar un desenvolupament eficient i legalment sòlid. Aquests experts exerceixen rols fonamentals:
Notari: Encarregat de formalitzar la transacció mitjançant l'escriptura pública i de verificar la identitat de les parts involucrades. Les seves accions inclouen recopilar la documentació necessària, supervisar la signatura de l'escriptura i registrar-la al registre de la propietat. Agent Immobiliari: Facilita la transacció actuant com a intermediari entre comprador i venedor. S'encarrega de la comercialització de la propietat, proporciona assessorament sobre el mercat immobiliari i facilita les negociacions i l'assessorament complex i variat de tot el procés en temes legals, fiscals i comercials. En el nostre cas, a més, gestionem integralment tot el procés ;) Advocat o assessor legal: Ofereix assessorament legal per garantir que la transacció compleixi amb les normatives i protegeixi els interessos del client. Revisa la documentació, verifica la legalitat de l'operació i assessora sobre possibles contingències legals. Tècnic Certificador: Avalua l'eficiència energètica de la propietat i emet el certificat corresponent. Les seves accions inclouen realitzar inspeccions necessàries i emetre el certificat essencial per a la venda. Arquitecte o Altres Tècnics: La seva participació pot ser necessària per obtenir plans detallats de la propietat. Du a terme avaluacions tècniques i proporciona documentació addicional segons les necessitats específiques del procés. En conjunt, aquests professionals asseguren un desenvolupament fluït i segur de la compra-venda immobiliària.
La participació d'experts immobiliaris i legals garanteix una transacció exitosa i sense complicacions legals a futur. Tant si decides realitzar la compra-venda de forma independent com si optes per la intervenció professional d'una agència immobiliària, la clau està en estar ben informat i comptar amb el suport d'especialistes en el camp.
La compra-venda de propietats a Espanya és un procés complex que implica múltiples facetes, des d'aspectes financers fins a documentació detallada i la intervenció de diversos professionals. Aquesta guia completa proporciona una visió general però una vegada més et recordem la importància de buscar assessorament específic segons la ubicació de la propietat i les circumstàncies individuals. Aquí estem per ajudar-te!