Com el seu nom indica, el Build-to-Rent és l'adquisició de terrenys urbanitzables per a construcció destinats al lloguer residencial. La creació de nou habitatge destinat a renda és ara en aquest país una prioritat. I és que s'estima que actualment el parc residencial d'habitatges de lloguer a Espanya requereix gairebé un milió de noves unitats per donar resposta a la demanda canviant i creixent. però també és una ocasió ideal per a la rehabilitació d'edificis privats destinats al lloguer residencial, on el creixement sostenible juga un paper important, també en termes d'eficiència energètica.
I a què es deu aquesta demanda creixent d'habitatges de lloguer?
Podem tenir en compte diversos factors que afecten la demanda creixent dels immobles de lloguer. La crisi del Covid, la bombolla immobiliària del 2008 i factors demogràfics com són l'envelliment creixent de la població fan d'Espanya un país on cal la compravenda de solars urbans per construir nous habitatges: cada cop més persones i amb una economia més limitada necessiten un habitatge per viure.
Però la demanda de vivendes de lloguer ve de més lluny. Espanya és un país on encara s'arrosseguen les conseqüències de la crisi immobiliària de la dècada passada. Una crisi que com totes les crisis, també ha portat les seves coses bones: una millor i més regularització dels nous projectes de construcció urbanística i dels seus preus de lloguer. I la rehabilitació energètica d'edificis destinats al lloguer és ara al punt de mira del govern central en termes d'arquitectura i sostenibilitat.
Però si parlem d'habitatges de nova construcció per a lloguer residencial, ens topem de ple amb la crisi sanitària del Covid. El confinament i les restriccions, el teletreball, l'estrès de no poder fer res i poder fer tot en un mateix espai… La crisi sanitària ens ha portat a replantejar la manera com ens relacionàvem amb el nostre entorn, els espais que utilitzem i sobre tot, com els utilitzem.
<h2>Una nova demanda canviant: el repte dels constructors de vivendes de lloguer</h2>
La suma d'aquests factors ens porta a les noves necessitats socials en termes d‟habitatge. Els llogaters busquen ara noves modalitats de vivenda, per a nous usos, per a noves necessitats. La por a un confinament i el teletreball no han fet més que deixar palès la bretxa existent entre conciliació laboral i familiar. L'accés a un habitatge digne i flexible, i en un moment en què la població continua envellint i en què els mil·lennis, hereus del món digital i sense barreres, intenten fer-se el seu espai.
I en un país amb poc habitatge de lloguer, amb preus alts i abusius i amb una partida de lloguer social gairebé inexistent, apareix la nova llei de lloguer per facilitar el creixement i la igualtat a l'accés a habitatges de lloguer. Difícil d'entendre altrament si tenim en compte que el 30% dels espanyols i espanyoles viuen en habitatges de lloguer. I continuarà així, mentre les condicions laborals d'aquests nous segments de població i les facilitats a l'accés a hipoteques també no millorin.
Aleshores… Per què no esdevenir la solució d'aquest problema?
El coliving: Una garantia de seguretat i de liquiditat durant tot el període d'arrendament.
El coliving és un precedent d'aquesta nova realitat de lloguer residencial. I es basa en el lloguer arrendat a diferents unitats que comparteixen un mateix habitatge. Se sol donar principalment en entorns estudiantils i laborals, essent el lloguer temporal i per a usos molt concrets: en el cas dels estudiants la recerca se centra a disposar d'un habitatge d'ús compartit, ja sigui amb amics, coneguts o simplement desconeguts, que comparteixen un interès comú: assistir al centre educatiu. Aquest lloguer pot ser anual o per a diversos anys, potser només uns mesos, encara que és habitual que els contractes de lloguer es vagin modificant ja sigui per canvi d'inquilins o per renovació.
El coliving: Una garantia de seguretat i de liquiditat durant tot el període d'arrendament
El coliving és un precedent d'aquesta nova realitat de lloguer residencial. I es basa en el lloguer arrendat a diferents unitats que comparteixen un mateix habitatge. Se sol donar principalment en entorns estudiantils i laborals, essent el lloguer temporal i per a usos molt concrets: en el cas dels estudiants la recerca se centra a disposar d'un habitatge d'ús compartit, ja sigui amb amics, coneguts o simplement desconeguts, que comparteixen un interès comú: assistir al centre educatiu. Aquest lloguer pot ser anual o per a diversos anys, potser només uns mesos, encara que és habitual que els contractes de lloguer es vagin modificant ja sigui per canvi d'inquilins o per renovació.
En el cas d'arrendament per motius laborals la situació és semblant, si bé es tracta de contractes de lloguer de durada encara menor que en el cas de lloguer per a estudiants: es tracta de contractes que tenen per durada el mateix objecte que porta a les empreses a contactar amb les agències immobiliàries: la durada de l'obra, la prestació o el servei en un espai concret. Si bé és cert que aquest lloguer encara és més fluctuant que el lloguer estudiantil sí que resulta més beneficiós per als propietaris d'habitatges en zones on és difícil trobar llogaters de llarga durada, ja sigui per la ubicació de l'habitatge o pel preu.
I és que el coliving és una opció rendible pels propietaris. Especialment si la gestió de la captació d'inquilins i la gestió dels contractes de lloguer es realitza a través d'una agència immobiliària. Perquè si bé és cert que el coliving és una modalitat que ofereix poca estabilitat en la gestió d'actius, sí que pot ser beneficiosa si apostem per més flexibilitat. Com a propietaris no hem d'oblidar els beneficis i la tranquil·litat que suposa que l'arrendador estigui avalat per l'empresa per la qual treballa.
Factors a tenir en compte al Build-to-Rent
Veient els antecedents de la nova modalitat daccés a lhabitatge. I veient també els factors que han propiciat aquest canvi. Perquè no esdevenir doncs part de la solució i obtenir els beneficis que comporta? Per això és important que el propietari arrendador centri els seus nous projectes de construcció com una resposta a la demanda. Que és qui mana ara.
Si bé fins fa pocs anys la construcció immobiliària d'habitatges residencials se centrava en la rendibilitat, ara aquests projectes urbanístics s'han de centrar en la demanda: ja no és tan important com on. La rendibilitat al mercat de lloguer residencial pensada a partir de la flexibilitat i com a resposta a un problema real. I aquest canvi serà més rendible que els projectes en zones urbanes econòmicament més elevades o de més qualitat. Una demanda que ara s'interessa en l'arquitectura sostenible i l'energia fotovoltaica.
Un segon factor que cal tenir en compte serà els espais a construir. Si seguim pensant en la flexibilitat i creem habitatges per a tots, cal tenir en compte la necessitat actual de disposar d'espais oberts, entorns que possibilitin la cooperació i perquè no el coworking, les activitats col·lectives… I això no ve dels temps del COVID, el coworking fa anys que s'aplica amb èxit com a mesura de suport i ampliació de les empreses, freelancers pels seus múltiples beneficis, entre els quals la comoditat, comunicació i flexibilitat són les més destacades. Tot un exemple a seguir per als propietaris de vivendes de lloguer.
Habitatges flexibles, adaptatius i sostenibles. L'habitatge de lloguer del futur s'ha d'adaptar a la demanda, perquè la demanda ara no busca zones geogràfiques, busca l'espai que s'hi adapti millor, i si no és casa teva, serà la casa d'un altre propietari, tingues-ho molt en compte.
Invertir a Build-to-Rent a Espanya aportarà alta rendibilitat
Com hem dit a l'inici d'aquest article, a Espanya l'habitatge en lloguer escassejat, els preus són elevats i no són assequibles per a tots, especialment pel que fa a l'habitatge destinat a lloguer social i la construcció d'habitatges protegits. Factor empitjorat els darrers mesos arran de l'ús d'apartaments de lloguer de vacances reconvertits ara en habitatges de lloguer i amb preus més alts. Les condicions abusives dels contractes en molts casos no van ajudar tampoc.