A qui afecta la nova Llei del cadastre: el que has de saber si vols vendre casa teva o comprar habitatge. El nou valor cadastral és el que fixarà el preu de venda d'una propietat i t'has d'informar. I és que la nova llei pot portar conseqüències negatives per a la venda si no t'informes adequadament. Ja sigui per la Plusvàlua, la declaració de la renda, i concretament, però no menys important, en cas de vendes d'immobles heretats.
L'any 2022 va començar amb grans reformes fiscals per als propietaris de vivendes residencials. Espanya és un petit país majoritàriament de propietaris, amb escàs parc urbà de lloguer. I és també un país amb una variació autonòmica global que no fa sinó augmentar les desigualtats tributàries entre diferents zones. Per tot això, i visquis on visquis, et pot sortir malament la compravenda si no estàs informat de la nova Llei del Cadastre.
Ara més que mai si vols vendre casa teva o comprar habitatge t'has de posar en mans d'un professional immobiliari expert que t'assessori en matèria legal i fiscal. Vegem doncs el que has de saber si vols vendre casa teva o comprar habitatge.
Antecedents de la Llei del Cadastre
Abans que s'iniciés el nou any amb la Llei del Cadastre, ja hi va haver gran debat amb la també recent aprovada Nova Llei de l'Habitatge l'1 de febrer de 2022. La nova llei va alçar gran enrenou des del sector privat i públic per intentar regular el mercat immobiliari de manera intervencionista i els seus resultats encara s'han de veure.
Val a dir que aquesta llei és a més la primera que s'aprova en aquest país per regular temes tan candents com són els desnonaments, el preu màxim del lloguer, especialment a les zones més "tensionades", facilitats en l'accés a l'habitatge o el preu del lloguer públic.
La Llei de l'Habitatge i la Llei del Cadastre
La Llei de l'Habitatge suposa també una ajuda als petits propietaris que arrendin el seu habitatge, amb bonificacions d'IRPF que poden arribar fins al 90%, però tensa encara més els propietaris que, pel motiu que sigui, disposin d'habitatges buits i no les facilitin per a l'arrendament.
La Llei de l'habitatge neix a causa de la gran demanda creixent d'habitatges d'ús residencial de lloguer a Espanya. Afecta molt especialment, el seu control i el seu preu, fixant un nou índex de referència de preus de lloguer a nivell estatal.
No entrarem a valorar els efectes positius o negatius de la normativa esmentada, podem parlar-ho i assessorar-te per privat si ho desitges contactant amb nosaltres. Però sí que és en aquest punt on les lleis en matèria de vivenda afecten el contingut que estem tractant, la Llei del Cadastre.
I què és el Cadastre?
Com sabeu, el cadastre és lorganisme nacional que centralitza les dades de tots els habitatges dEspanya en dependència directa del ministeri dhisenda. Com diu a la pròpia web el cadastre "El Cadastre Immobiliari és un registre administratiu depenent del Ministeri d'Hisenda i Funció Pública en què es descriuen els béns immobles rústics, urbans i de característiques especials. Està regulat pel Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, la inscripció és obligatòria i gratuïta”.
A qui afecta la nova Llei del cadastre: el que has de saber si vols vendre casa teva o comprar habitatge
Com dèiem, la nova llei del cadastre és important per als propietaris que volen vendre la seva propietat i en especial aquells que volen convertir-se en propietaris, o el que és el mateix, adquirir un habitatge. I aquí, amb particularitats prèvies, ens trobem a les diferents casuístiques que et poden portar a comprar o vendre el teu habitatge: compra d'un primer habitatge, venda d'una propietat d'herència o segona residència, inversió immobiliària... encara que ens centrarem en el segment principal , que és com diem, la compravenda entre particulars per al propi ús residencial.
I perquè ara és tan rellevant el cadastre a la compravenda immobiliària?
Simplement perquè el nou valor cadastral és el que fixarà el preu de venda d'una propietat. Tot i que fins fa pocs mesos el cadastre era una cosa que a nivell particular gairebé ningú prenia en compte (igual, siguem sincers, que la cèdula d'habitabilitat o fins i tot, el certificat energètic del teu habitatge) les noves polítiques nacionals en matèria de habitatge, compromís social i creixement sostenible han fet que la regulació dels preus de venda i de compra de l'habitatge passin ara a ser competència directa del ministeri d'hisenda. Fins al 31 de desembre del 2021, el valor de referència d'una propietat es basava en el valor real, escripturat i cadastral. Des de l'1 de gener del 2022 això canvia i el valor de referència passa a ser el del cadastre en dependència directa del Ministeri d'Hisenda.
Aquest canvi és important en la seva essència per dos motius:
1. Les dades que s'utilitzen per fixar el valor cadastral són actualment d'escripturacions anteriors al 2022 en una zona o immoble concret, de manera que el preu pot no coincidir amb el d'una taxació per a la venda.
2. A efectes de tributació, AQUESTA NOVA BASE IMPOSABLE pot fer pujar els impostos de transmissions i molt especialment a tenir en compte, els de successions. Amb això, signar la transacció pot no sortir a compte ni al venedor ni al comprador…I pot variar un any per l'altre.
I per si no n'hi hagués prou… La llei obliga que sigui ara el propietari qui reclami i justifiqui aquestes variacions de preu en el cas de comprar per un preu superior a l'estimat. Amb aquest canvi s'intenta evitar el frau (vendre per sota de preu i estalviar uns impostos) o el lucre excessiu (vendre per sobre del preu) haurà de ser justificat ia més, serà poc avantatjós per al comprador, de manera que el preu que tenies previst segurament canviï i baixi.
A hores d'ara és molt possible que et preguntis llavors per a què serveix revaloritzar casa teva per a la venda aplicant petites reformes o fins i tot, fent reformes energètiques a la propietat. Doncs bé, és aquí on entra la figura de l'agent immobiliari. I és que la nova llei pot portar conseqüències negatives per a la venda si no t'informes adequadament. Ja sigui per la Plusvàlua, la declaració de la renda, i concretament, però no menys important, en cas de vendes d'immobles heretats.
Podràs vendre i/o comprar a bon preu el teu habitatge?
És possible que des que vas pensar a posar a la venda el teu habitatge t'hagin recomanat una vegada i una altra taxar el teu immoble per conèixer el preu del teu habitatge. I si ets comprador, t'hagin dit mil i una nits que el millor és anar-hi de particular en particular. Com heu vist en aquest article, ja fa uns mesos que la compravenda està ara més que mai regulada i revisada a nivell ministerial, amb la qual cosa no és moment per jugar-se-la, menys encara quan segurament en els propers mesos apareguin nous canvis que ampliïn, modifiquin i fins i tot dificultin les transaccions immobiliàries residencials al sector privat.
Si segueixes creient que el preu ho decideixes tu, o fins i tot nosaltres, sentim dir-te que no és així. Però sí que podem assegurar-te que amb la nostra experiència i coneixement no només podrem establir el preu de venda òptim del teu habitatge, també podrem ajustar de manera estratègica els preus en cada etapa del procés, especialment en els propers canvis d'any i actualitzacions cadastrals.
Així que quan vulguis, truca'ns, i ens posem a treballar per a tu i els teus interessos.