La Nova Llei per al Dret a l'Habitatge comporta canvis significatius que val la pena conèixer i analitzar. En aquest article, el nostre objectiu és proporcionar-te una visió objectiva i completa dels canvis, els avenços i els nous criteris de valor que introdueix aquesta llei i el problema d'accés a l'habitatge.
La Nueva Ley por el Derecho a la Vivienda comporta canvis significatius que val la pena conèixer i analitzar. En aquest article, el nostre objectiu és proporcionar-te una visió objectiva i completa dels canvis, avenços i nous criteris de valor que introdueix aquesta llei per facilitar el problema d'accés a l'habitatge.
Espanya ha estat tradicionalment coneguda com un "país de propietaris" amb un persistent dèficit d'habitatge, especialment al sector del lloguer. Tot i els esforços dels darrers anys, el problema persisteix actualment. Factors com la inflació, altes taxes de desocupació i situacions globals com la pandèmia de COVID-19 han empitjorat aquesta situació.
Però l'inici del problema de l'habitatge és Espanya és molt més antic: la manca d'inversió privada, la concentració del creixement urbanístic en zones ja consolidades, o el lucre de les elits i grans terratinents han estat unes constants que han allunyat la solució sempre buscada: engrandir i actualitzar el parc residencial espanyol a les noves necessitats dels ciutadans.
Antecedents de Nueva Ley por el Derecho a la Vivienda: de l'intervencionisme a les autonomies
Els antecedents directes de la nova llei de l'habitatge es troben en la història i l'evolució del sector immobiliari a Espanya, experimentant diferents etapes en la política d'habitatge al país. Així, en plena Restauració, es van promoure iniciatives per garantir l'accés a l'habitatge, aprovant el 1881 la llei sobre "Construcción de Barriadas Obreras", culminant el 1911 amb les anomenades construccions de Casas Baratas a diverses parts del territori.
Entre 1909 i 1929 es realitzarien diversos intents de construccions de noves barriades mitjançant lleis especifiques fins que el 1931, la Segona República crea el Patronato de Política Social Inmobiliaria per iniciar un control més estricte de l'ús a què se sotmetien la majoria. Però l'esclat de la Guerra Civil espanyola acabaria amb tots els projectes... I el problema continuarà creixent fins avui.
I quin era el problema de l'habitatge social a Espanya en aquells moments? No era un problema de superpoblació, era un problema de concentració urbana, insalubritat. I mentrestant, bona part del país seguia sent plenament agrícola, ostentant en mans d'uns quants la gran part de terres que ningú podia utilitzar. Aquesta falta inicial de consens, projecte i inversió es postergarà durant la dictadura franquista fent impossible frenar i redistribuir el flux de creixement de les principals urbs. I amb això, la redistribució i revaloració d'altres zones urbanes, sempre darrere de les migracions internes del país dels que buscaven una vida millor.
La instauració de la dictadura franquista, la Segona Guerra Mundial i l'alineació del règim amb el bloc ítalo-alemany van ocasionar un bloqueig internacional a Espanya per més de dues dècades. Aquest tancament internacional va donar lloc a una sèrie de mesures intervencionistes i d'autogestió conegudes com a “Autarquia”. Durant aquest període, el règim va iniciar les primeres lleis en matèria d'habitatge, beneficiant en gran mesura els grans terratinents del país. Tot i això, és en aquest període que s'asseuen les bases d'un nou sistema de control urbanístic:
- El 1939 es va crear l'Instituto Nacional de la Vivienda (INV), establint les primeres mesures i normes per a l'accés a l'habitatge protegit, així com els primers ajuts oficials per a la seva construcció, sempre amb finançament públic.
- A finals dels anys 60, amb fortes migracions internes i un auge econòmic i demogràfic sense precedents van sorgir noves iniciatives com les Viviendas de Protección Oficial (VPO), encara anomenades així en l'actualitat i l'any 1964 la primera LAU (Llei d'Arrendaments Urbans).
Malgrat els intents per ampliar el parc d'habitatges de lloguer, el problema va persistir. Va ser a partir del 1978, i ja emparada per la nova Constitució Espanyola, quan es va promulgar la Ley de Viviendas de Protección Oficial el 1981 i es van traspassar les competències en matèria d'habitatge a les Comunitats Autònomes (CCAA).
Amb la caiguda del règim i l'arribada dels 80 el creixement demogràfic i econòmic continua potenciant l'accés a la compra d'habitatges amb mesures com ara la liberalització dels crèdits hipotecaris. D'altra banda, aquest nou model de gestió pública de l'habitatge autonòmic va generar més diferències entre regions. I un escàs control de les activitats de compravenda a nivell general que aflora com a complicat rerefons de la crisi endèmica de l'habitatge.
Antecedents directes de la Nueva Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023:
Arribem a els governs més recents dels anys 90 i del nou segle amb el mateix problema de sempre. No hi ha un equilibri entre la promoció de noves construccions i la rehabilitació, que sembla estar lluny de ser una opció viable. A més, el lloguer no és actualment una opció preferida a causa de l'augment dels preus i dels pocs beneficis que aparentment brinda la nova llei.
En les darreres dues dècades es succeeixen les propostes per acabar amb el problema de la vivenda. De fet, la promoció pública d'habitatge des de l'any 2000 fins al 2011 no superarà el 0,4 % del total d'habitatges iniciats en cadascun d'aquells anys, i en el període només serà de l'1% del total d'habitatge ofert. S'evidencia la necessitat d'abordar el problema estructural d'habitatge a Espanya, prioritzant ara la diversitat d'opcions, l'accessibilitat i la sostenibilitat, en línia amb l'agenda 2030 i els plans governamentals.
I és l'any 2018 que es posa sobre la taula el Reial Decret llei 21/2018, de 14 de desembre i que proposa mesures urgents per millorar el accés a l'habitatge i afavorir el lloguer assequible, encara que no aconseguirà superar el tràmit de convalidació al Congrés dels Diputats. Posteriorment, amb efectes des del 6 de març de 2019, es publica al BOE el Reial Decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer modificant així la LAU (revisionada l'any de 1994) per regular l'ús i l'aplicació dels contractes de lloguer a l'àmbit urbà.
L'objectiu de la reforma és establir les normes i condicions per a la relació entre l'arrendador i l'inquilí, i defineix els drets, les responsabilitats i les obligacions d'ambdues parts. Això no obstant, es fa evident la manca d'un enfocament transversal i global, la manca de consens entre els agents implicats i la recerca de solucions eficients que beneficiïn tant el sector públic i privat i afavoreixin la col·laboració que es requereix de totes les forces.
La LAU va entrar en vigor el 1964 i al llarg dels anys ha anat patint diverses modificacions. Un dels canvis més importants va ser el 1995, 31 anys després de la seva entrada en vigor. Més tard, el 2013 la llei també es va modificar significativament. L'últim canvi va ser el març del 2019.
Com pretén reorientar la nova llei de l'habitatge el problema d'accés a l'habitatge:
Es modifica la definició de gran tenidor: Reduint-la de 10 a 5 habitatges en zones tensionades. A més a més, en àrees tensionades, s'imposen limitacions quant a la pujada del preu del lloguer. Les àrees tensionades seran determinades per les comunitats autònomes i els ajuntaments, els quals hauran de justificar aquesta declaració basant-se en indicadors com els preus de lloguer i venda, el nivell de renda de les llars i la seva evolució al llarg del temps. Aquesta declaració té una durada de 3 anys i es pot renovar anualment si cal, s'estima que serà aplicable a partir de l'any 2024.
En la categoria de "gran tenidor" l'augment de la renda del lloguer... S'estableix un límit d'augment del 3% per als lloguers renovats aquell any , un punt percentual més alt que el 2% vigent el 2023. A partir del 2024, s'elimina l'Índex de Preus al Consum (IPC) com a referència per a l'actualització anual dels lloguers.
Els propietaris podran traslladar a l'inquilí certes despeses de l'habitatge: Com els impostos de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) o els relacionats amb les escombraries, així com altres costos de manteniment de l'immoble, sempre que hi hagi un acord mutu entre les dues parts.
Les despeses de gestió immobiliària i els costos associats... A la formalització del contracte d'arrendament aniran sempre a càrrec de l'arrendador, ja sigui una persona física o jurídica.
S'estableixen beneficis fiscals a l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) per incentivar la reducció dels preus de lloguer. Els propietaris que lloguen habitatges en zones tensionades i redueixin el preu del lloguer en un 5% respecte a la renda anterior es podrà aplicar una deducció de fins al 90% a l'IRPF sobre el rendiment net del lloguer.
En el cas d'habitatges desocupats: S'incrementa l'impost sobre béns immobles (IBI). Això no obstant, aquesta mesura dependrà de la decisió de cada govern local, els quals podran aplicar diferents recàrrecs sobre el tribut en funció dels immobles desocupats que compleixin els requisits establerts.
Es redefineix el protocol per als desnonaments i l'execució hipotecària... Establint nous requisits que amplien els criteris de vulnerabilitat. Es distingeix entre propietaris que siguin grans tenidors o no, i es marquen diferents procediments en cada cas. I aquest és un punt que genera un gran debat, ja que s'equipara la vulnerabilitat de les persones que no poden pagar el lloguer o la hipoteca a causa de situacions de vulnerabilitat (atur, problemes financers greus, malaltia) i l'ocupació il·lícita (delictiva) de un habitatge, dificultant el desallotjament i la recuperació de la propietat per part del propietari.
En el marc de les mesures relatives a l'habitatge protegit: es garanteix la qualificació permanent de sòls reservats per a aquest propòsit, excepte en circumstàncies excepcionals degudament justificades. A més, s'estableix la possibilitat de reservar un percentatge d'edificabilitat en sòl rural i urbanitzat per a habitatges protegits, sense eximir certs municipis: Es fixa un mínim del 50% de reserva per a habitatges protegits de lloguer, i s'assegura que els habitatges promoguts a sòls destinats a habitatges estiguin subjectes a un règim de protecció permanent, llevat d'excepcions. Finalment s'introdueix la figura de l'habitatge assequible, incentivat, amb beneficis per a titulars privats que la destinin a lloguer a preus reduïts. A més, es regulen els parcs públics d'habitatge, limitant-ne l'alienació a entitats públiques i sense ànim de lucre. Aquestes mesures se sumen a les ja implementades per fomentar l'accés a l'habitatge.
S'amplien les tipologies de sòls i propietats destinades al lloguer social: La nova llei s'inclou al paquet de mesures del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència del govern en la recerca d'un nou model de creixement urbà sostenible i assequible, a més d'inclusiu. Com dèiem a l'inici, cal destacar que el lloguer a Espanya ha estat històricament residual, i encara es considera culturalment com un pas previ a la compra i la inversió en segones residències, especialment en zones costaneres d'especulació. Això contribueix a un model de creixement urbanístic obsolet, centrat a les ciutats consolidades en lloc de noves àrees per urbanitzar.
La nova llei se situa dins d'un nou model de creixement urbà: accessible i sostenible
Com hem vist, el problema d'accés a l'habitatge no és d'ahir i té molt a veure amb les necessitats de la societat i la manca de consens entre les parts implicades.
No obstant això hi ha una gran polèmica amb aquesta llei, s'han envaït competències i hi ha llacunes en diversos punts, cosa que provoca inestabilitat i dubtes, especialment entre els inversors privats. Alguns sectors consideren que la nova llei exerceix encara més pressió sobre els propietaris, cosa que els pot portar a considerar la venda en lloc del lloguer. A més, s'han observat casos creixents d'ocupació il·legal d'habitatges, cosa que genera preocupació i planteja la necessitat de brindar més protecció als propietaris. També s'esmenten les dificultats en la rehabilitació energètica dels edificis/habitatges, la manca de transparència en certes transaccions i l'absència d'un model de regulació de la pràctica laboral immobiliària a tot el país.
Des de Safire creiem que qualsevol canvi en aquest sentit i en pro de la societat requereix la col·laboració entre l'Estat, les comunitats autònomes, els municipis i els agents del sector immobiliari perquè és entre tots que podem defensar millor que mai els interessos i les necessitats dels ciutadans que viuen a Espanya. No es tracta només de regular les transaccions, sinó també abordar la fiscalitat, l'empara legal i la defensa dels objectius finals del procés, aportant experiència, coneixement i respostes. I tu Creus que les nostres necessitats de compra i lloguer, venda i inversió immobiliària estan sent més respectades ara amb la nova llei de l'habitatge? Comenta-ho amb nosaltres!