Què és la discrepància de dades amb el Cadastre i com solucionar-ho

El passat any 2022 el govern central va aprovar la nova Llei del Cadastre. El Cadastre és l'organisme que en dependència directa del Ministeri d'Hisenda regula el valor i les característiques d'una propietat immoble. És també el Cadastre qui proporciona el valor cadastral d'una propietat: una de les característiques econòmiques de la descripció cadastral i que marca el preu de venda d'una propietat.

I aquí poden sorgir les discrepàncies: ni tots els immobles han estat revisats encara amb el nou valor cadastral, ni tots els immobles tenen inscrites les dades de manera correcta. Aquesta discrepància de dades pot ser un problema per a la venda de casa teva o pis… I si fos el teu cas?

Imagina que has posat a la venda la teva propietat el 2022. En aquesta data el teu immoble encara no havia estat verificat amb el seu nou valor cadastral i estàs venent casa teva a un preu inferior al que marca el seu valor cadastral el 2023, data en què la teva propietat ja ha estat revisada. Això significa bàsicament que si vens la teva propietat el 2023 per sota del preu marcat pel Cadastre, pots ser acusat de voler eludir les teves responsabilitats fiscals reals.

Si tens el dubte sobre el preu marcat et recomanem que llegeixis el nostre article Llei de Cadastre: el que has de saber si vols vendre casa teva o comprar habitatge Tot i així, el teu problema podria ser pitjor:

Però anem al que ens interessa en aquest article: Què és la discrepància de dades amb el Cadastre i com solucionar-ho. Seguint amb el nostre exemple, podries haver obviat notificar canvis a la superfície de la teva propietat al Cadastre. Resultat, per exemple, una millora de rehabilitació per, precisament, augmentar el preu de venda de la teva propietat. La no notificació de dades cadastrals causaria l'anomenada discrepància de dades amb el Cadastre.

Què és la discrepància de dades amb el Cadastre

Vegem, doncs, que és la discrepància de dades amb el Cadastre quan, per exemple, no notifiquem l'actualització de les característiques inscrites a la fitxa cadastral. Això vol dir que les dades reals no han estat notificades a la DGC (Direcció General del Cadastre) i que, per tant, no hi ha modificacions tributàries relacionades amb el valor cadastral. Però vol dir també que has eludit les teves responsabilitats com a titular de la propietat. Com ho podem arreglar?

La discrepància de dades ocorre bàsicament amb les modificacions que afecten les dimensions o característiques de la propietat, ja que no sempre són notificades (a diferència dels canvis de titularitat que si són notificades pel notari o registrador) o bé no apareixen modificades encara a el moment de la compravenda.

Estàs decidit o decidida a vendre casa teva o pis? Revisa aquest apartat i si cal, No perdis temps i actualitza'l al Cadastre!

Inicialment, qui inicia el procés de discrepància de dades sol ser la pròpia administració una vegada demostrada la discrepància; no obstant això, l'afectat també pot notificar al Cadastre i sol·licitar l'obertura d'expedient per a la seva correcció. Es comença així el procediment d'esmena de discrepàncies que permeti inscriure aquesta alteració cadastral perquè es reflecteixi realment en el valor de referència. I, per tant, pots, legalment, vendre el teu habitatge al preu que consideres.

A tenir en compte: Si és el Cadastre qui posa en marxa una revisió provincial i detecta anomalies, pots ser penalitzat, ja que es considerarà un engany per part teva per evitar pujades al teu IBI en haver augmentat el valor de la teva propietat.

I com dèiem a l'inici d'aquest article, amb la nova Llei del Cadastre tots els immobles estan sota el procés de regularització cadastral i potser encara tens temps de sol·licitar la revisió cadastral en casos concrets.

El procediment d'esmena de discrepàncies es regula a l'art. 18 del TRLCI i és molt diferent del de rectificació d'errors (més habitual per corregir errors de mesura i resoldre discrepàncies entre Cadastre i escriptures) i en el qual no es facilita el requerit d'un període de 15 dies per presentar-hi al·legacions. En tots dos casos, el nou valor cadastral pot tenir efectes retroactius o aplicar-se des del mateix dia de la nova resolució.

Motius per sol·licitar la revisió cadastral:

• El cas més habitual és un error en la descripció, la superfície o els límits d'una finca. Això implica que les dades aportades pel Cadastre i el registre de la propietat no coincideixen ia més, el valor de mercat no sigui adequat. D'altra banda, aquest fet té implicacions tributàries i en cas de compra venda t'has d'assegurar que no vens ni per sobre ni per sota del preu indicat.
  
• Però també podria ser que el valor cadastral del teu immoble no s'hagi actualitzat des de fa molts anys i que, per tant, el preu al qual vols vendre sigui considerat inferior al del valor del mercat, de manera que la revisió hauria de ser també a aquest cas sol·licitada.

Quines són les diferències entre Cadastre i Registre de la Propietat? El Registre de la Propietat depèn del Ministeri de Justícia i la seva funció és confirmar la titularitat o qui n'és el propietari. Per la seva banda, el Cadastre és un organisme administratiu que actua com a cens sobre la ubicació i les característiques d'una propietat, en dependència del Ministeri d'Hisenda i amb fins tributaris.

Recorda que... Per poder provar la necessitat de modificació hauràs de comptar amb els serveis d'un tècnic professional (segurament topògraf) sinó també dels honoraris del notari pertinent per realitzar la modificació i actualització de les escriptures al registre de la propietat… Que és qui mana XD

I qui pot sol·licitar aquestes verificacions d'alteracions cadastrals?

• En general, els notaris i registradors de la propietat, els mateixos ajuntaments o l'Agència Tributària són els encarregats d'actualitzar qualsevol canvi al Cadastre. També poden intervenir als registres notarials que incloguin aquestes modificacions de la propietat i s'afegeixin als documents públics de la finca.
  
• Però també ho pots sol·licitar com a titular i una vegada més, contractant els serveis d'un tècnic professional que realitzi les comprovacions necessàries que aportin les proves necessàries per al Procediment d'esmena d'alteracions cadastrals. L'import dels seus serveis pot ser variable (300 euros de mitjana) però és un cost molt baix atesa la importància del procediment i les conseqüències que et pot portar si no el modifiques, ja que en tercer lloc...
• Pot ser el mateix Cadastre qui iniciï el Procediment d'esmena d'alteracions cadastrals després de detectar canvis en un dels seus processos de regularització (et recordem que segueixen en procés actualment i que pots consultar les zones al BOE) en aquest cas, disposaràs de 15 dies des de notificació per presentar les teves al·legacions.
• Finalment, hem de recordar que l'IBI derivat del Cadastre és un impost de control dual compartit entre les entitats locals i el ministeri d'hisenda, i també els ajuntaments poden començar revisions de valoracions col·lectives, ja que estan facultats per poder controlar l'efecte del IBI a través de diversos mecanismes fiscals.

En qualsevol cas, les modificacions realitzades a través del procediment d'esmena de discrepàncies tenen efectivitat des de l'endemà de la data en què s'acordin.

El principal problema per als venedors i compradors és que en el cas de no mostrar acord amb les dades aportades, la transacció de compra venda es pot convertir en una pèrdua de diners per a una o ambdues parts, però no tot està perdut i es pot incórrer a més en frau fiscal i sense saber-ho.

El valor de referència cadastral, valor cadastral i valor de mercat... En què es diferencien?

1. El valor de referència cadastral és una dada pública que s'actualitza cada any mitjançant zones territorials on s'estableix un preu mitjà per tipologies de propietats similars. S?extreu de l?històric de compra vendes immobiliàries d?una zona concreta. El valor de referència no pot superar el valor de mercat ja que no signifiquen el mateix. El valor de referència es calcula segons un històric de dades, mentre que el valor de mercat correspon a una casuística comercial, temporal i variable. Finalment, el valor de referència és la base del càlcul de l'impost sobre transmissions patrimonials, actes jurídics documentats i/o per l'impost sobre successions i donacions.
   
2. Per part seva, el valor cadastral, com ja sabem, és la valoració d'un bé immoble concret accessible només al titular del mateix i que afecta el tribut municipal de Béns Immobles (IBI). Però també afecta altres impostos:

                    A la declaració de l'IRPF, sempre que no es tracti d'immobles d'habitatge habitual ni comercial, la resta d'immobles urbans li són imputats 1,1% del valor cadastral revisat a les rendes immobiliàries.

                    A l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. Aquest impost vindrà regulat pels ajuntaments que són els que poden aplicar reduccions sobre les revisions cadastrals.

Així que ja saps, si has fet alguna rehabilitació a casa o tens pensat fer-ho abans de comercialitzar la teva propietat no oblidis notificar la teva modificació. Esperem haver solucionat els teus dubtes sobre com és el nou Cadastre a efectes de tributació i com pots sol·licitar canvis a la teva documentació cadastral per aconseguir una compra venda de la teva propietat totalment segura i fiable. I sense perdre diners! Per a més assessorament personalitzat sobre les discrepàncies cadastrals contacta amb el nostre equip i t'informarem encantats.