Guía Completa para la Compraventa de Propiedades en España

La compraventa de propiedades inmobiliarias es un proceso emocionante que puede realizarse de forma independiente. Aunque el exceso de tiempo dedicado, trámites y gestiones, puede hacer que esta emoción inicial dure muy poco... aunque pronto verás lo útil y beneficioso que resulta dejarlo en manos de un equipo experto. Sea como sea, en esta guía te explicamos en 3 partes lo que vas a pagar, lo que vas a necesitar y donde puedes solicitarlo para que la compraventa sea totalmente segura y de calidad. ¡Adelante!

Parte 1: Qué pagar. Gastos asociados a la compraventa inmobiliaria residencial

Como propietario de una vivienda o terreno debes estar al tanto de los costos asociados que te va a suponer la posterior venta, que incluyen impuestos sobre la propiedad, gastos notariales y de registro, plusvalía municipal y las comisiones de la agencia inmobiliaria si decides contar con sus servicios. Veamos en qué consiste cada uno de ellos:

• Impuestos de la propiedad: Estos impuestos varían según la ubicación y el tipo de propiedad.
• Plusvalía Fiscal: es una tasa dependiente de la Agencia Tributaria que grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble.
• Plusvalía municipal: Algunas áreas imponen un impuesto sobre el aumento del valor del suelo.
• Certificado energético y cedula de habitabilidad si no se tienen previamente antes de vender.
• Certificado de comunidad si se tienen en la vivienda, que tendrá un coste mínimo para la obtención de dicho certificado.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria:, se aplicarán los honorarios de la agencia por su trabajo de venta, gestión y asesoramiento. Según la zona, estos costes pueden ser compartidos con el comprador, pero en cualquier caso, el importe de los honorarios será pactado al inicio de la gestión y siempre incluido dentro del precio de venta público final de la propiedad.

Por otro lado, como comprador, y aparte de la hipoteca (si es el caso), debes considerar no solo el precio de compra, sino también los siguientes gastos asociados a la compraventa: impuestos de transmisión patrimonial o IVA, gastos notariales y de registro, y posibles honorarios relacionados con la vivienda, como limpieza, decoración y traslado si se requiere:

• Precio de compra: Este es el costo principal y debe ajustarse a tu presupuesto de inversión y, si es el caso, a la hipoteca.
• Impuestos de transmisión patrimonial o IVA: Dependiendo de la propiedad y su ubicación, podrías estar sujeto a estos impuestos.
• Gastos notariales y de registro: Estos costos son esenciales para formalizar la transacción y actualizar el registro de la propiedad.
• Posibles honorarios relacionados: En el proceso de adquisición de una vivienda, es crucial tener en cuenta diversos honorarios adicionales que pueden surgir, más allá de los costos directamente vinculados a la compra. Estos elementos, aunque no están directamente ligados al proceso de compraventa, son fundamentales para garantizar una transición exitosa y cómoda a la nueva propiedad... Cuenta con ellos, porque tarde o temprano... ¡aparecerán! ;)

Parte 2: Qué llevar. Documentación asociada a la compraventa inmobiliaria residencial

La documentación juega un papel crucial en el proceso de compraventa, tanto para el vendedor como para el comprador. El día de la firma de compraventa será el vendedor el que tendrá que aportar toda la documentación necesaria original, que previamente ya tendrá el notario para preparar la escritura.

Para la venta, es necesario contar con la escritura de propiedad, la nota simple del registro, los recibos de impuestos pagados y, en el caso de una vivienda, el certificado energético y la cédula de habitabilidad:

• Escritura de propiedad: si el Notario de la localidad dónde se escriture la pidiera , no en todos los casos es necesaria. La escritura de propiedad prueba la titularidad de la vivienda o terreno y se obtiene a través de la notaría.
• Nota simple del registro de la propiedad: Proporciona información actualizada sobre la propiedad, incluyendo la titularidad y posibles cargas.
• Recibos de impuestos pagados: Asegura que todos los impuestos locales estén al día y son esenciales para demostrar la situación fiscal de la propiedad.
• Certificado energético: Requerido para viviendas, muestra la eficiencia energética y es emitido por un técnico certificado. Para más información sobre el certificado de eficiencia energética en nuestro blog.
• Cédula de habitabilidad: Esencial para la venta de viviendas, confirma que la propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad y se obtiene a través del Ayuntamiento en el caso de no tenerla.
• Certificado de la comunidad cuyo pago esta realizado en el momento de la venta.
• Facturas de suministros , para poder facilitar al comprador el cambio de nombre y cuenta.

En España, la cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad exigidas por la normativa. Su validez suele ser de unos 15 años, pero este plazo puede variar según la normativa específica de cada comunidad autónoma. Después de ese período, es necesario renovar la cédula de habitabilidad mediante una nueva inspección que verifique que la vivienda sigue cumpliendo con los requisitos establecidos.

Parte 3: Qué puede faltar. Proceso de Obtención de Documentos asociada a la compraventa inmobiliaria residencial:

Como hemos visto, existen numerosos documentos relacionados con la compraventa de una propiedad. Algunos de ellos, como ya debes estar pensando, no los tienes, o los has extraviado, o no los has solicitado nunca o hasta es posible que no sepas donde los guardaste. Tranquilo: es normal. Y tiene arreglo.

La obtención de estos documentos, eso sí, implica visitar la notaría para obtener la escritura, el registro de la propiedad para la nota simple, y profesionales cualificados para el certificado energético y la cédula de habitabilidad.

Obtención de Copias de Escrituras:

Si eres el vendedor, lo más seguro es que ya tengas en tu posesión varios documentos que acreditan la titularidad de la finca. Sin embargo, y especialmente en el caso de viviendas adquiridas muchos años atrás, tal vez sea necesario obtener una copia de las escrituras.

Este proceso se realiza a través de la notaría donde se formalizó la transacción. La copia que solicitas puede ser una "copia simple" o "copia autorizada", dependiendo de tus necesidades. El titular de la propiedad o su representante legal puede realizar esta solicitud, y como hemos dicho, en el caso de no conocer la notaría que realizó el protocolo, podemos solicitar al registro de la propiedad que nos informe de ello.

¿Qué no recuerdas qué notario realizó las escrituras de propiedad? Si no conoces o no recuerdas la notaría donde se formalizó la transacción, o bien esta ya ha cesado la actividad, el registro de la propiedad de la zona puede proporcionar información clave sobre su ubicación actual.

No te preocupes por si el notario ya no está en activo: los documentos notariales deben custodiarse como mínimo durante 25 años desde la fecha de la firma, y si el notario en cuestión no está ya en activo, tan solo deberás informarte en el colegio notarial de quién custodia actualmente sus protocolos, y contactarlo para solicitar tu copia simple de las escrituras.

Es posible que al solicitar tu copia simple debas proporcionar detalles específicos sobre la transacción, como la fecha de la compra. La tarifa por la copia simple puede variar y está sujeta a regulaciones locales. Como siempre, preguntar acerca de las tarifas al inicio de la consulta es siempre la mejor opción.

Por lo que respecta a la consulta de datos en el registro de la propiedad, debes tener en cuenta que la obtención de una Nota Simple es esencial para conocer la situación legal de una finca. Cualquier persona con un interés legítimo, como potenciales compradores, vendedores, abogados o entidades financieras, puede solicitarla. Se debe pagar una tarifa, cuyo monto puede variar según el Registro y la información solicitada, y proporciona detalles sobre la titularidad, cargas, limitaciones, historial de transacciones, y más, siendo un recurso clave en el proceso de toma de decisiones en transacciones inmobiliarias en España.

Documentación Adicional en el Proceso de Compraventa:

Además de los documentos mencionados, hay otra documentación relevante que puede ser necesaria para el comprador en el proceso de compraventa de una propiedad residencial, dependiendo de la naturaleza de la propiedad (casa, piso, terreno, y este, según su clasificación) y las regulaciones locales de cada municipio y su pertinente plan general de ordenación urbana.

Algunos elementos adicionales a considerar para las gestiones iniciales de información y valoración serían los planos de la propiedad, que en caso de no tenerlos, pueden ser encargados al profesional cualificado arquitecto o técnico, así como verificaciones en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Si el PGOU del municipio no es accesible para la ciudadanía, puedes solicitar información en el ayuntamiento o en el organismo competente para obtener información sobre la clasificación del suelo y las restricciones aplicables.

Y no debemos olvidar que para verificaciones en cuanto al precio es indispensable verificar los datos catastrales: El catastro es el registro administrativo que recoge la descripción de los bienes inmuebles de todo el territorio español. En él se puede obtener información sobre la titularidad, la superficie y los límites de la propiedad a través del catastro, que es la referencia catastral.

Otros documentos que pueden solicitarse en función de la zona geográfica son la Certificación de Deudas y Cargas, la Licencia de Ocupación y el Certificado de No Infracción Urbanística.

Es fundamental comprender que las especificaciones y regulaciones pueden variar según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en el País Vasco y Navarra, existen sistemas fiscales específicos, y ciudades como Barcelona pueden tener regulaciones particulares sobre alquileres turísticos. La asesoría de un experto local puede ser crucial para cumplir con las normativas específicas de cada región.

 Así que... ¿Qué profesionales intervienen en un proceso de compraventa inmobiliaria?