Qué es la discrepancia de datos con el Catastro y como solucionarlo

El año 2022 el gobierno central español aprobó la nueva Ley del Catastro. El Catastro es el organismo que en dependencia directa del Ministerio de Hacienda regula el valor y características de una propiedad inmueble. Es también el Catastro quien proporciona el valor catastral de una propiedad: una de las características económicas de su descripción catastral y que marca el precio de venta de una propiedad.

Y aquí pueden surgir las discrepancias: ni todos los inmuebles han sido revisados aún con el nuevo valor catastral, ni todos los inmuebles tienen inscritos sus datos de manera correcta. Esta discrepancia de datos puede ser un problema para la venta de tu casa o piso… ¿Y si fuera tu caso?

Imagina que has puesto a la venta tu propiedad en 2022. En esa fecha tu inmueble no había sido aún verificado con su nuevo valor catastral y estás vendiendo tu casa a un precio inferior al que marca su valor catastral en 2023, fecha en que tu propiedad ya ha sido revisada. Eso significa básicamente que si vendes tu propiedad en 2023 por debajo del precio marcado por el Catastro, puedes ser acusado de querer eludir tus responsabilidades fiscales reales.

Si tienes la duda sobre el precio marcado te recomendamos que leas nuestro artículo Ley de Catastro: lo que debes saber si quieres vender tu casa o comprar vivienda Aun así, tu problema podría ser peor:

Pero vayamos a lo que nos interesa en este artículo: Qué es la discrepancia de datos con el Catastro y como solucionarlo. Siguiendo con nuestro ejemplo, podrías haber obviado notificar cambios en la superficie de tu propiedad al Catastro. Resultado, por ejemplo, de una mejora de rehabilitación para, precisamente, aumentar el precio de venta de tu propiedad. La no notificación de datos catastrales causaría la llamada discrepancia de datos con el Catastro.

Qué es la discrepancia de datos con el Catastro

Veamos, pues, que es la discrepancia de datos con el Catastro cuando, por ejemplo, no notificamos la actualización de las características inscritas en la ficha catastral. Eso quiere decir que los datos reales no han sido notificados a la DGC (Dirección General del Catastro) y que, por lo tanto, no existen modificaciones tributarias relacionadas con el valor catastral. Pero significa también que has eludido tus responsabilidades como titular de la propiedad. ¿Cómo lo podemos arreglar?

La discrepancia de datos ocurre básicamente con las modificaciones que afectan las dimensiones o características de la propiedad, ya que no siempre son notificadas (a diferencia de los cambios de titularidad que si son notificadas por el notario o registrador) o bien no aparecen modificadas aún en el momento de la compraventa.

¿Estás decidido o decidida a vender tu casa o piso? Revisa este apartado y si es necesario, ¡No pierdas tiempo y actualízalo en el Catastro!

Inicialmente, quien inicia el proceso de discrepancia de datos suele ser la propia administración una vez demostrada la discrepancia; sin embargo, el afectado puede también notificar al Catastro y solicitar la apertura de expediente para su corrección. Se empieza así el procedimiento de subsanación de discrepancias que permita inscribir esta alteración catastral para que se refleje realmente en su valor de referencia. Y, por lo tanto, puedes, legalmente, vender tu vivienda al precio que consideras.

A tener en cuenta: Si es el Catastro quien pone en marcha una revisión provincial y detecta anomalías, puedes ser penalizado, ya que se considerará un engaño por tu parte para evitar subidas en tu IBI al haber aumentado el valor de tu propiedad. Y como decíamos al inicio de este artículo, con la nueva Ley del Catastro todos los inmuebles están bajo el proceso de regularización catastral y tal vez tengas aún tiempo de solicitar tú la revisión catastral en casos concretos.

El procedimiento de subsanación de discrepancias se regula en el art. 18 del TRLCI y es muy distinto del de rectificación de errores (más habitual para corregir errores de medición y solventar discrepancias entre Catastro y escrituras) y en el cual no se facilita al requerido de un periodo de 15 días para presentar alegaciones. En ambos casos, el nuevo valor catastral puede tener efectos retroactivos o aplicarse desde el mismo día de la nueva resolución. 

Motivos para solicitar la revisión catastral:

• El caso más habitual es un error en su descripción, superficie o linderos de una finca. Esto implica que los datos aportados por el Catastro y el registro de la propiedad no coinciden y además, el valor de mercado no sea el adecuado. Por otro lado este hecho tiene implicaciones tributarias y en caso de compra venta debes asegurarte que no vendes ni por encima ni por debajo del precio indicado.
  
• Pero también podría ser que el valor catastral de tu inmueble no se haya actualizado desde hace muchos años y que, por lo tanto, el precio al que quieres vender sea considerado inferior al del valor del mercado, con lo cual la revisión debería ser también en este caso solicitada.

¿Cuáles son las diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad? El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y su función es confirmar la titularidad o quién es el propietario de esta vivienda. Por su parte, el Catastro es un organismo administrativo que actúa a modo de censo sobre la ubicación y características de una propiedad, en dependencia del Ministerio de Hacienda y con fines tributarios.

Recuerda que... Para poder probar la necesidad de modificación deberás contar con los servicios de un técnico profesional (seguramente topógrafo) sino también de los honorarios del notario pertinente para realizar la modificación y actualización de las escrituras en el registro de la propiedad… Que es quien manda XD

¿Y quién puede solicitar estas verificaciones de alteraciones catastrales?

• Por lo general, los notarios y registradores de la propiedad, los propios ayuntamientos o la Agencia Tributaria son los encargados de actualizar cualquier cambio en el Catastro. También pueden intervenir en los registros notariales que incluyan estas modificaciones de la propiedad y se añadan a los documentos públicos de la finca.
• Pero también puedes solicitarlo tú como titular y una vez más, contratando los servicios de un técnico profesional que realice las comprobaciones necesarias que aporten las pruebas necesarias para el Procedimiento de subsanación de alteraciones catastrales. El importe de sus servicios puede ser variable (300 euros de media) pero es un coste muy bajo dada la importancia del procedimiento y las consecuencias que puede traerte si no lo modificas, ya que en tercer lugar...
  
• Puede ser el propio Catastro quien inicie el Procedimiento de subsanación de alteraciones catastrales tras detectar cambios en uno de sus procesos de regularización (te recordamos que siguen en proceso actualmente y que puedes consultar las zonas en el BOE) en este caso, dispondrás de 15 días desde notificación para presentar tus alegaciones.
  
• Por último, debemos recordar que el IBI derivado del Catastro es un impuesto de control dual compartido entre las entidades locales y el ministerio de hacienda, siendo también los ayuntamientos quienes pueden empezar revisiones de valoraciones colectivas, ya que están facultados para poder controlar el efecto del IBI a través de varios mecanismos fiscales.
  

En cualquier caso, las modificaciones realizadas a través del procedimiento de subsanación de discrepancias tienen efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerden.

El principal problema para los vendedores y compradores es que en el caso de no mostrar acuerdo con los datos aportados, la transacción de compra venta puede convertirse en una perdida de dinero para una o ambas partes, pero no todo está perdido y se puede incurrir además en fraude fiscal y sin saberlo. 

El valor de referencia catastral, valor catastral y valor de mercado... ¿En qué se diferencian?

1. El valor de referencia catastral es un dato público que se actualiza cada año a través de zonas territoriales donde se establece un precio medio por tipologías de propiedades similares. Se extrae del histórico de compra ventas inmobiliarias de una zona concreta. El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, ya que no significan lo mismo. El valor de referencia se calcula según un histórico de datos, mientras que el valor de mercado corresponde a una casuística comercial, temporal y variable. Por último, el valor de referencia es la base del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y/o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
2. Por su parte, el valor catastral, como ya sabemos, es la valoración de un bien inmueble concreto accesible solo al titular del mismo y que afecta al tributo municipal de Bienes Inmuebles (IBI). Pero afecta también a otros impuestos:

• A la declaración del IRPF, siempre y cuando no se trate de inmuebles de vivienda habitual ni comercial, el resto de inmuebles urbanos le son imputados 1,1% del valor catastral revisado a las rentas inmobiliarias.
• Al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza urbana. Este impuesto vendrá regulado por los ayuntamientos que son quienes pueden aplicar reducciones sobre las revisiones catastrales.

Así que ya sabes, si has realizado alguna rehabilitación en casa o tienes pensado hacerlo antes de comercializar tu propiedad no olvides notificar tu modificación. Esperamos haber solucionado tus dudas acerca de como es el nuevo Catastro a efectos de tributación y como puedes solicitar cambios en tu documentación catastral para conseguir una compra venta de tu propiedad totalmente segura y confiable. ¡Y sin perder dinero! Para más asesoramiento personalizado acerca de las discrepancias catastrales contacta con nuestro equipo y te informaremos encantados.